顺义线

　　新城价值

　　一直以来，顺义购买普通住宅的群体都以区域内的居民为主。

　　随着顺义线的即将开通，轨道交通的便利将一些原本计划在亚运村、望京、酒仙桥、燕莎等区域购房的年轻人分流到顺义。

　　目前顺义在售的楼盘中，无论是京汉铂寓、红杉一品等普通住宅，还是鲁能7号院、香悦四季等花园洋房及类别墅，今年非顺义当地购房人都在增加。

　　顺义是否会成为下一个通州？这是许多购房人最关心的问题。

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，顺义和通州不一样。他表示，通州距离市区相对较近，所以受市场影响大，尤其受CBD东扩与通州“地王”等因素影响，区域楼价暴涨，多个项目涨幅超过40%。“顺义除交通不占优势外，临空产业、奥运生态、新国展文化产业等经济增长点一直发展良好。此次顺义线的通车，弥补了交通的不足，房价上涨也在情理之中。”

　　据了解，顺义的房价去年4月份开始增长，从均价不到6000元/平方米，到现在超过16000元/平方米，但从北京整体房价水平来看，仍处在低位，具有很强的竞争力，对于手头比较紧张的年轻人来说是一个置业的好地方。　　

　　楼市特点

　　顺义在几年前的楼市主力产品一直是别墅及花园洋房。如今，顺义楼市不再仅是别墅的天下，越来越多的普通住宅开始热销。

　　别墅与普通住宅各撑半边天

　　顺义作为城市的属性在逐渐增加，区域内的建筑形态也在发生很大变化，混合型社区和中低端住宅逐渐增多，这些住宅开始分享别墅的核心价值，充裕的自然资源与纯粹的居住氛围。如香悦四季项目内既有总价680万元以上的独栋别墅，也有总价100多万元高层板楼中小户型。

　　随着普通住宅的发展及人流的增多，顺义楼市正在向城市综合功能区演化。今年，红杉一品、马可汇、京汉铂寓等普通住宅纷纷开盘，而主打高端品牌的鲁能7号院也在11月推出了类别墅产品，再加上传统的中央别墅区依然强势，一时间，整个顺义楼市进入一个普宅大战别墅的战国时代。　　

　　投资价值

　　二手房价与租金仍处在低位

　　据我爱我家市场研究部统计数据显示，顺义区二手房均价约为15000元/平方米，相对较低的房价，加之成熟的配套以及顺义线的运营，无疑会吸引更多自住置业者。很多原来打算在燕郊购房的首次置业者，现在也可在顺义购买一套总价不高的二手房，作为过渡性的购房产品。

　　链家地产首席分析师张月认为，顺义线开通后，会使顺义、望京、回龙观、西二旗等区域贯通，届时望京附近的部分租赁人群将会分流到顺义。

　　据悉，目前望京一带两居月租金为3500元；在回龙观，月租金为2500元。而顺义的精装两居月租金仅为1800元。

　　“二手房短期内不会受很大影响。”搜狐二手房集团CEO吴思认为，二手房相对稳定，不会暴涨或暴跌，但长期看来轨道交通都会是利好因素。

　　顺义线开通后，会使得顺义、望京、回龙观、西二旗等区域贯通，届时居住在望京附近的一部分租赁人群将会分流到顺义区域。　　

　　中央别墅区

　　在中央别墅区占据主流的仍然是西式别墅，类型既有相对经济便宜的叠拼、联排、双拼，也不乏造价高昂的独栋别墅。

　　打造国际生活样板

　　目前在顺义中央别墅区占据主流的仍然是西式别墅，类型既有叠拼、联排、双拼，也不乏独栋别墅。如阿凯迪亚庄园、莫奈花园、水青庭，清锦源、龙湾别墅、优山美地、嘉浩国际等。但该区域有的项目由于规划时没有多少配套用地，所以导致别墅业主的生活没有享受到相应的“别墅级服务”。

　　为此，一些品牌开发商在规划时就加大商业配套的面积。如中粮祥云国际生活区就有19万平方米的国际化商业规划，将引进酒店、医院、学校、会所、餐饮娱乐、购物品牌等众多设施，共同组成一个全景式国际生活样板。基础设施的完善将对顺义新城的城市化起到助推作用。

　　另外，航空港经济区、新国展区共同带动了顺义产业的升级换代，也提升了顺义整体的居住价值。　

　　顺义新城

　　顺义城区和顺义新城目前在售的主流产品是板式小高层，均价在16500元/平方米左右。这两个区域的普通住宅产品都走低容积率、高绿化率的舒适性路线。

　　普宅集中新老城区

　　“这些受到市场认可的楼盘主要特点还是靠近轻轨。”香悦四季项目相关负责人介绍，顺义目前有大量中小户型住宅集中入市，并且由于部分项目拿地时间较早、土地成本较低，也具备了低价销售的条件，因此备受消费者关注。

　　如日前开盘销售的京汉铂寓，销售均价为16000元/平方米至18000元/平方米，由于主要面对刚需群体，开盘的销售情况很好。而靠近顺义中心城区的马可汇，9月24日开盘当天就完成了85%的销售业绩。

　　马坡板块

　　马坡是顺义区域新兴的一个居住区域，距顺义城区很近，记者打车仅需几分钟就到达顺义城中心，京汉铂寓相关负责人告诉记者，马坡未来将是顺义住宅的黄金区域，随着配套的完善，潜力巨大。　　

　　黄金区域潜力巨大

　　马坡板块不同于中央别墅区的是，在强调低容积率、高绿化的同时，更讲究独创性设计。如11月7日正式开盘的鲁能7号院，是该区域继香悦四季、龙湖香醍漫步后又一个高端住宅，其类别墅户型有跃庭花墅、宽庭花墅、墅院府邸和邸Townhouse四大类型，每一户都有花园或露台，是北京市场近年来少见的独创性户型。

　　北京中原三级市场总监张大伟认为，随着顺义城市属性愈发增强，马坡区域由于其环境的独特优势和交通的便利，使得越来越多的人开始选择在这片区域居住置业。虽然别墅项目依然是该区域楼市的主力，但凭借得天独厚的资源优势和地铁的开通、配套设施的完善，可以预期马坡组团未来将会出现“混搭”风格。

　　发展轨迹

　　顺义最早的别墅项目以1992年开盘的丽晶花园为代表。如今顺义已经形成了以中央别墅区、潮白河别墅区为主的别墅聚集区。

　　2004年左右顺义有一批商品房集中入市，南竺家园、京汉铂寓、怡馨家园等普宅纷纷亮相。

　　从去年开始，顺义正式迎来各类楼盘的井喷式爆发，别墅、花园洋房、普宅都大批量入市，也形成了顺义现在中央别墅区、中心城区及马坡板块的组团式发展。本报记者 徐颢